细数房产是否还具有投资价值

腾讯房产西宁站杨玺琼2016-01-14 09:50
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所谓“房子恒久远,一间永流传”,房地产自古以来都是很多人投资选择的长期计划,因为即使人没了,钱没了,唯一能留下来也许只有房产;不过呢,投资房产那可不是一笔小钱啊,房产投资市场中机会与风险并存,如果不能把握投资方式、品种、地点和实际,回报就很少,目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式,这种投资是否可行,到底是卖还足租?关键是看出租收益率,下面小编就来和大家分享一下正确的房产投资攻略。

细数房产是否还具有投资价值

1、投资期限还未满2年的短期投资者,由于营业税的征收,采取“以房养房”的策略较合理。

2、投资期限已经超过2年的投资者,要权衡把握出租收益率。如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证,转让时会有很多限制,容易造成收益损失;如考虑长久出租,一般应每隔5年左右重新装修,更换部分家具家电,以维持原有居住品质和租金水平;按揭贷款购买多套房产的购房者,应适当控制贷款成数,为了减少不必要的利息支出,不要将预期的房租收入作为主要还款来源,应将手头的富余资金用于提前还贷。

3、房产是否值得投资,最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑:

(1)租金乘数要小于12。乘数:投资金额/每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式,如果超过12倍,很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

(2)投资回收期为8-10年。投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金一按揭月供款)×12,投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入,还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好,合理的年数在8—10年。

(3)15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则物有所值;大于房产购买价则尚具升值空间;小于房产购买价则价值已高估。

细数房产是否还具有投资价值

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