潘石屹忧患:安内必先攘外

腾讯房产2015-10-13 17:13
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[摘要]SOHO中国的转型,被任志强称为是潘石屹的“重新创业”。但不断下滑的业绩和接连的抛售,却令其备受质疑。同时,老潘对境外债务的重组,似乎也遇到了一些麻烦。

【进深】潘石屹忧患:安内必先攘外

【腾讯房产 蔡宏志 北京报道】

潘石屹给出的条件,没有打动SOHO中国的境外债持有人。

9月25日,SOHO中国(00410.HK)发布公告称,对2022年到期的4亿美元优先票据提出收购要约。老潘开出的条件是,除了7.125%的应计利息收益外,SOHO中国还将支付给票据持有人相当于每1000美元本金可得1012.5美元的收购价。

这次的收购时限是10月9日。

但当这一天到来时,债务持有人并不愿意选择被回购。SOHO中国公告的原文是“公司并无接纳购买根据收购要约提交的任何票据”。因而,SOHO中国在10月12日宣布,将收购要约时间延长至10月16日。

将收购时限延长一周,老潘能否如愿?眼下,这位地产大佬的公司转型战略倍受质疑。

美元走强冲击租金收益

“SOHO中国的转型已经成功了。”潘石屹如是说,他用自己最看重的高现金流和低负债率两个指标来加以佐证,“能够做到手持近百亿元现金和保持不到25%的净负债率,仅从这两个财务数据就足以说明转型成功。”

财报显示,截至2015年6月30日,SOHO中国现金及银行存款总计约97.7亿元,总负债为199.34亿元,净债务占股东权益的比率约为25%。其财报中还指出,目前公司的现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的资本支出需求。

值得注意的是,在境外市场的借贷中,SOHO中国有10亿美元高息债:一笔为2017年到期的5年期6亿美元债,融资成本5.75%;另一笔便是前文提到的2022年到期的10年期4亿美元债务,融资成本7.125%。而从不同币种的贷款占比来看,美元债占50%,港币贷款占21%,人民币贷款为29%。

“主要是为了规避风险。”对于SOHO中国回购境外债的举动,一位券商人士分析称,“当前人民币贬值,美元走强。对于持有大量境外债务的公司来说,尽管可以通过发行新的境外债来偿还旧债,但是考虑到不断提高的汇率风险,还是要减少境外借款,增加境内发债。”

该分析人士指出,转型成为以持有租赁为主的SOHO中国,对美元汇率问题十分敏感。“收来的租金,会被美元升值抵消一部分。”

今年以来房企境内发债规模也确呈“井喷”之势。中国指数研究院的数据显示:截至7月29日,年内房企公司债融资总额超过2000亿元。与此同时,房企海外债券的发行金额则下降了四分之一。

“今年以来的多次降准降息,也使得国内融资环境日趋宽松。境内公司债成本更低、周期更长,因此更受房企欢迎。”上述券商人士表示。

“重新创业” 业绩下滑严重

SOHO中国的“售转租”的转型之路,已经持续了三年。

“潘石屹不好意思说他在重新创业,我替他说。”9月23日,北京望京SOHO(楼盘资料),“好基友”任志强这样调侃老潘。

这是“畅想共享空间未来”对话活动的现场,潘石屹、毛大庆、任志强、丁祖昱四位业界大佬,分坐在两张小桌子背后,聊起以3Q和优客工场为代表的共享空间模式,相谈甚欢。任志强直言,从卖房转为租房的潘石屹,就是在重新创业。

但从业绩数据来看,这样的“重新创业”,似乎代价有些大:SOHO中国2015年中期财报显示,公司当期内营业额约为人民币3.93亿元,较2014年同期的47.5亿元,大幅下调92%;利润方面,公司权益股东纯利1.35亿元,较2014年同期26.97亿元,下挫95%;若除去投资物业的评估增值,核心纯利约为0.72亿元,较2014年同期的12.24亿元下降94%。

自2013年宣布转型以后,SOHO中国业绩就一直延续下滑态势:2014年,公司营业额约为60.98亿元,较2013年的146.21亿元下降了58.3%;毛利润为30.78亿元,与2013年的81.14亿元相比下降62.1%;净利润为40.8亿元,同比下降44.8%。

SOHO中国在财报中给出的解释是,因业务由之前的“开发—散售”转型为“开发—持有”,从而导致物业销售收入下降所致。而潘石屹也认为:这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

“现金为王” 效仿李嘉诚抛售?

就在这场对话结束后的几个小时,SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》称,将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组,重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权。

这一动作意味着,SOHO中国正式退出了为期近4年的“外滩地王”之争。退出之后,SOHO中国从该项目回笼资金50.85亿元,通过此次交易和后续事项的处理,预计将取得约10亿元的税前收益。

当天,潘石屹第一时间在微博上表示,“各位股东和投资者:外滩8-1项目终于有了结果,回笼资金50.85亿元。在今天环境下我们还是相信‘现金为王’,祝外滩8-1的项目早日完工。”

对于SOHO中国的这一举动,有业内人士分析指出:虽然SOHO再获半百亿现金流,但与4年前相比,它在土地市场的购买力却大幅缩水。尤其经历了2012年和2013年土地市场的价格快速上涨,目前地价已比2010年时高出一倍以上。

“在大步转型过程中,潘石屹似乎正在向李嘉诚学习。”时代周报这样评论。

公开资料显示,SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元,此前2013年和2014年,潘石屹分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO,另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目,套现83亿元。与此同时,2011年后,SOHO中国已经连续4年没有新增投资。

面对业界对于抛售的一片质疑之声,潘石屹作出了回应:“开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

转型阵痛 共享办公“难服水土”

“重新创业”的潘石屹,希望将SOHO中国转型成互联网企业,靠一站式O2O共享办公空间SOHO 3Q的扩张来提升业绩。

“到2017年,SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个SOHO 3Q座位。”潘石屹表示,到今年年底,SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。

按照潘石屹的计划,到2017年,SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。然而,一位熟悉众创空间市场的人士表示,要实现10万个座位的稳定出租,这或许比潘石屹当初卖房更难。

“SOHO中国过去服务小众客群,平均每个客户为其贡献的销售额超过5000万元,而现在网上竞拍一个工位是50元一次的加价比例,保守估计,一个工位一个月的租金可能都达不到2000元。按此计算,10万个座位需要的客户量将是不可计数的。”

“相对于其他办公孵化的众创空间产品,SOHO中国个别项目中的SOHO 3Q与其客户有一定的重合度,定价也过高,部分创业者并不青睐。”上述人士说道。

而据腾讯科技的相关报道,资本寒冬的到来,使得投资人对于创业项目的投资愈加谨慎。而目前共享办公的两大“主力”——SOHO 3Q和优客工场的创业项目基本都在天使轮阶段,风险抵御能力普遍偏低,一旦融资无法及时到位,可能就是死亡的结局,这也给共享办公带来了格外的风险。

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